在珠海，附近直通澳门的拱北口岸，前山水道东畔行将矗立起一处最高可达249米的商业项目——珠澳湾世纪中心，它将成为珠海这座年青城市的地标之一。

珠澳湾世纪中心项意图开发商是深圳市鹏瑞地产开发有限公司。这是一家总部坐落深圳的地产商，虽未上市，但亦为外界所熟知，鹏瑞地产开发了国内最贵重的豪宅“深圳湾一号”。

(相关资料图)

作为地标性商业项目，估计珠澳湾世纪中心的价格不菲。除了附近珠海拱北口岸，珠澳湾世纪中心项目还毗连珠海单价地王项目——龙光玖龙湾，现在二手房挂牌价已超越4万元/平方米。

据此，珠澳湾世纪中心项目也被人们描述为鹏瑞地产从深圳复制到珠海的“深圳湾一号”。

今年初，珠澳湾世纪中心项目已获得部分房源的预售答应。但据《我国经营报》记者了解，现在该项目并未揭露对外推售，而是所谓的“内部认购”，首要针对来自“深圳湾一号”的买家。

鹏瑞地产的掌控者是“本钱大佬”徐航，珠澳湾世纪中心项目也是由鹏瑞地产收买而来。

它原归于珠海中珠集团股份有限公司名下的一处旧改项目，中珠集团在2018年堕入债款危机，鹏瑞地产随即以14.24亿元的价值，便获得了珠澳湾世纪中心项目70%的开发权益。

珠澳湾世纪中心项意图开发潜力与价值巨大。依据可行性剖析陈述的经济测算，该项意图计容建筑面积约为23.85万平方米，首要业态为商业及写字楼，全体可售货值将超越130亿元，净利润估计高达47亿元。

此外，据记者得悉，鹏瑞地产经过建立代持企业，对珠澳湾世纪中心项目公司其他30%股权进行了一系列转让腾挪，合作中珠集团从其操控的上市公司完结巨额套现。而在上市公司层面，却未照实发表这些潜在利益组织。

记者向鹏瑞地产方面核实了解其收买珠澳湾世纪中心项意图进程及合作中珠集团从上市公司套现的违规景象，该公司对此不予置评。

趁机收买

鹏瑞地产收买中珠商业70%股权之前，后者由中珠集团实践操控。但在2018年，中珠集团堕入债款危机，其资金账户及名下固定财物被屡次轮候查封，该公司开端着手剥离出售中心财物以变现。

珠澳湾世纪中心的前身，是珠海夏湾批发市场城市更新项目，占地3.94万平方米，经过协议出让方法获得。

依据最新可供查询的规划计划，珠澳湾世纪中心项目建造用地面积3.54万平方米，总建筑面积32.88万平方米，其上钩容建筑面积24.39万平方米，建成后的首要业态为商业及写字楼。

因为附近珠海直通澳门的拱北口岸，以及坐落前山水道东岸，珠澳湾世纪中心注定会建成珠海的地标性商业项目。

据悉，珠澳湾世纪中心项意图主体将至少包含6栋高层写字楼，别的还将建成大面积商场。其间一栋写字楼的高度将达249米，次高的一栋写字楼也将到达196米。

珠澳湾世纪中心项目在今年初已获得了两批预售答应，包含两栋写字楼合计96套房源，同意预售面积约为3.15万平方米，现在均处于待售状况。

不过，记者没有查询到珠澳湾世纪中心项目对外开盘和推售信息。该项目一位出售人员在电话里告知记者，现在项目没有揭露详细价格，但在售房源套均总价大约为2000万元，“现在是内部认购阶段，首要面向深圳湾一号的业主。”

珠澳湾世纪中心项意图开发主体为珠海中珠商业出资有限公司。现在，“中珠商业由鹏瑞地产持有70%的股权，其他30%的股权由上市公司中珠医疗控股股份有限公司(600568.SH，下称”中珠医疗)持有，中珠医疗的控股股东为中珠集团。

鹏瑞地产收买中珠商业70%股权之前，后者由中珠集团实践操控。但在2018年，中珠集团堕入债款危机，其资金账户及名下固定财物被屡次轮候查封，该公司开端着手剥离出售中心财物以变现。

随即，鹏瑞地产介入了珠澳湾世纪中心项目。中珠集团向鹏瑞地产转让了直接所持中珠商业70%的股权，而鹏瑞地产获得珠澳湾世纪中心项目开发权益的土地本钱极低。

珠澳湾世纪中心项目毗连龙光玖龙湾，这是珠海2015年土地揭露市场拍出的地王项目。其时，龙光集团摘牌该宗地块的成交楼面价为1.76万元/平方米，因而成为珠海的单价地王。现在，龙光玖龙湾项意图二手房挂牌价超越4万元/平方米。

鹏瑞地产收买中珠商业70%股权的对价依据，是依照珠澳湾世纪中心项目权益建筑面积(计容面积扣除补公面积和回签面积，约为21.42万平方米，大致相当于可售面积)每平方米9500元核算得出，即总价值14.24亿元。

之后，中珠商业又向珠海市疆土部分实践补交了8.26亿元地价款。按此核算，鹏瑞地产获得珠澳湾世纪中心项目70%开发权益的土地本钱不到1.34万元/平方米。

经过付出14.24亿元的价值，鹏瑞地产撬动了可售货值超越百亿元的珠澳湾世纪中心项目。

依据可行性剖析陈述的经济测算，该项目全体可售面积约21.36万平方米，其间商务工作部分可售面积为14.21万平方米，估计价格将达6万元/平方米；酒店工作部分可售面积为6.09万平方米，估计价格将达5.5万元/平方米；商业部分可售面积为1.06万平方米，估计价格将达8万元/平方米；还有1408个车位，估计价格可达20万元/个。

据此，珠澳湾世纪中心项目经测算后的全体可售货值估计超越130亿元，扣除土地本钱、建安本钱、销管费用、财务费用及相关税项后，该项目净利润也将超越47亿元，净利率则高达36.2%。

合作套现

从外表的股权结构上，前海顺耀祥与鹏瑞地产并无直接相关。不过，前海顺耀祥在工商登记存案的联络方法与鹏瑞地产一起，而孙明明在深圳鹏瑞集团有限公司建立的多家企业界任职，鹏瑞集团亦为徐航所操控。

鹏瑞地产经过建立代持企业的方法，对中珠商业其他30%股权进行了一系列转让腾挪，合作中珠集团从上市公司中珠医疗完结了巨额套现。

因为中珠医疗在2018~2019财年接连呈现亏本，2020年，上市公司已被“ST”施行退市危险警示。但即便如此，中珠集团不只依然占用了中珠医疗很多资金，并且还持续从上市公司套现。

现在，中珠医疗直接所持中珠商业其他30%的股权，是其在2019年5月从深圳市前海顺耀祥出资发展有限公司收买而来。

前海顺耀祥则是在2018年11月从辽宁中珠房地产开发有限公司收买了中珠商业30%的股权。在此之前，中珠商业一向由中珠集团、辽宁中珠别离持股70%、30%，而中珠集团持有辽宁中珠50%的股权，归于控股联系。

因为中珠医疗拟早年海顺耀祥收买中珠商业30%的股权，系前海顺耀祥在曩昔12个月内受让于辽宁中珠，因而依据上交所股票上市规矩10.1.3(五)条款的相关规定，前海顺耀祥与中珠医疗之间的股权转让，实践上构成相关买卖。

但上市公司对这笔相关买卖并未经由董事会及股东大会的表决同意，亦未进行信息发表，而直接付出了转让对价并完结了股权过户。

前海顺耀祥开始由孙明明、高尚两名自然人股东一起持股，之后又变更为自然人股东黄业坚、沈璐。从外表的股权结构上，前海顺耀祥与鹏瑞地产并无直接相关。不过，前海顺耀祥在工商登记存案的联络方法与鹏瑞地产一起，而孙明明在深圳鹏瑞集团有限公司建立的多家企业界任职，鹏瑞集团亦为徐航所操控。

据记者查询了解，前海顺耀祥实践上是鹏瑞地产建立的代持企业，它在2018年11月从辽宁中珠获得中珠商业30%的股权系由鹏瑞地产组织指定。

中珠医疗在回复监管部分的问询函时解说称，辽宁中珠之所以向前海顺耀祥转让中珠商业30%的股权，是因为中珠集团向鹏瑞地产告贷2.5亿元，以此供给股权过户担保。其又弥补称，据辽宁中珠与前海顺耀祥签定的《股权转让协议》，约好中珠商业30%股权的买卖对价为6.3亿元。

据记者进一步得悉，前海顺耀祥并未向辽宁中珠付出6.3亿元股权转让款，实践付出买卖对价仅为2.5亿元。

但中珠医疗在2019年5月早年海顺耀祥收买中珠商业30%的股权时，却为此付出了6.3亿元现金价值。上市公司在付出这笔股权转让款时，前海顺耀祥为其指定了企业账户。其间2.5亿元付出予鹏瑞地产，系归还此前对中珠集团的2.5亿元告贷；别的3.8亿元则被指定付出予辽宁中珠。

相当于鹏瑞地产经过建立代持企业，环绕中珠商业其他30%股权的转让腾挪，并供给2.5亿元资金进行周转，合作中珠集团从中珠医疗套现6.3亿元资金。

而中珠医疗在屡次发表前海顺耀祥的布景信息时却称，“该公司及其首要股东与上市公司、中珠集团不存在相相联系和潜在利益组织。”

值得注意的是，因为前海顺耀祥在中心过手转让，经监管部分查实，中珠医疗终究受让的中珠商业30%的股权实践上附带条件，其间包含对外转让受限、仅能为中珠商业融资供给质押担保、无权运用中珠商业冗余资金等约束。

据记者了解，中珠医疗现在持有中珠商业30%股权的股东身份及权利义务所受约束条款，则是此前鹏瑞地产对中珠集团作出的多项协议组织。